Retournement éthique Maisons: tout endroit pour une belette?

Éthique et l'investissement immobilier ... comme l'huile et l'eau?

En tant qu'investisseur à long immobilier en temps et éducateur, renversant des maisons dans la région de Baltimore depuis 1998, je ne crois pas que cela soit le cas.

Toutefois, j'ai vu ces dernières années une dégradation énervant et inutile dans la fibre morale de la beaucoup dans notre industrie. Cela est attesté par le nombre inquiétant de personnes que vous entendez à propos de se faire prendre à droite dans l'action des vendeurs, des acheteurs fraudeurs et sociétés de prêts hypothécaires - les activités qui les médias misnames désinvolture "les régimes internes flipping".

Je crois que le fonctionnement de votre entreprise réelle investissement immobilier avec intégrité n'est pas négociable. J'ai écrit des chapitres entiers à ce sujet dans mes propres maisons retournement Matériel de formation continue, de sorte que mes élèves savent exactement ce que je ressens à ce sujet.

Mais cette tendance gênante m'a amené à écrire une série d'articles sur le thème de l'éthique dans l'investissement immobilier - et en particulier dans le domaine de retournement de l'immobilier.

Dans un récent article que j'ai abordé la question de votre mot, et pourquoi vous devriez signer votre nom à tous et à tout contrat avec honneur et intégrité. Un sujet que je brièvement abordé dans cet article, mais je voudrais développer maintenant, c'est que des contingences du contrat, ou "clauses belette».

Qu'est-ce qu'un «clause Weasel" Quoi qu'il en soit?

Clauses Weasel sont des énoncés dans un contrat qui disent des choses comme, "subordonnée à l'inspection de mon partenaire," lorsque vous n'avez pas de partenaire ou, "subordonnée à l'inspection de mon conjoint», lorsque votre conjoint a déjà vu la propriété ou vraiment s'en foutent de vos projets maison retournement.

Laissez-moi être clair en déclarant que je suis entièrement en désaccord avec l'usage commun et rapide de ces types de clauses. La façon dont j'entends de nombreux investisseurs immobiliers les utiliser est, je crois, contraire à l'éthique, malhonnête et totalement inutile.

Si vous avez lu mes autres articles, vous avez déjà entendu me dire: Chaque fois que vous mettez votre nom sur un contrat pour acheter une maison, vous devriez le faire avec la pleine intention d'achat de cette maison, même si tout le reste échoue.

En aucun cas je ne crois qu'il est acceptable de "ficeler" la propriété d'autrui avec l'intention de simplement marcher loin de la transaction si vous ne pouvez pas gros à quelqu'un d'autre, à moins que votre contrat contient une clause qui indique clairement et sans équivoque rend le vendeur courant de vos intentions en vrac.

Permettez-moi de répéter encore une fois pour être sûr qu'il s'enfonce po Si vous n'avez pas la possibilité de terminer sur une affaire, et vous devez absolument avoir un acheteur en gros de faire la transaction, l'éthique demande, vous devez être sûr que votre vendeur le sait à l' des termes non équivoques. Et la plupart des clauses ambiguës "communes ne sont tout simplement pas suffisamment claire pour ce faire d'une manière juste et équitable.

Quand je dis «clair» Je parle de quelque chose comme,

"Vendeur comprend que si l'acheteur est incapable de trouver un partenaire approprié dans un délai raisonnable, l'acheteur ne sera pas en mesure de fermer et le contrat sera frappé de nullité."

Cela peut se sentir flagrante et brutale, mais si c'est vrai, il devrait être clair comme le jour pour le vendeur. Je dirais même les avoir expressément initiale.

Vraiment, la meilleure solution pour les maisons grossiste retournement est d'avoir un plan de sauvegarde solide pour le financement et la fermeture d'un accord maison bascule si vous ne pouvez pas trouver un acheteur en gros dans le temps. Localisez et pré-qualifier pour un prêt d'argent dur, de l'argent privé ou quelque chose de semblable.

La contingence seulement vous vraiment besoin

Je dirais que dans la réalité, il n'ya qu'une seule vraie, la contingence valide, vous devez avoir - et c'est parfaitement légitime, éthique et juridique.

En supposant que vous avez vous-même éduqué à évaluer correctement la «tel quel» état d'un bien, vous n'avez pas besoin d'une protection de toute autre chose, mais la possibilité que vous pourriez ne pas être en mesure d'obtenir un financement pour votre investissement immobilier.

«Cet accord est subordonné à la capacité de l'acheteur d'obtenir un financement approprié."

Une telle situation peut résulter de l'état, le type ou l'emplacement de la propriété (si vous avez fait votre vue offre invisible) ou du fait que votre prix d'achat est trop élevé et vous ne serez pas en mesure d'emprunter assez d'argent pour acheter des et la rénovation de la propriété.

Dans les deux cas, vous pouvez exercer votre financement d'urgence, qui est clairement indiquée en amont pour le vendeur dans votre offre et, pour la plupart, je crois que l'éventualité que ce que vous aurez jamais besoin.

Je dis "la plupart du temps", car à l'occasion, il y aura légitimes facteurs inconnus qui nécessitent l'insertion d'une urgence distinct parce qu'ils peuvent faire ou défaire une affaire pour vous.

Par exemple, supposons que vous êtes à la recherche à un "flip cette maison" type d'opération qui a un ainsi que sa source d'eau. Si le puits est sec, vous ne seriez pas en mesure de fournir de l'eau pour vos nouveaux acheteurs et donc vous devriez inclure une éventualité qui vous donne la possibilité d'avoir un professionnel vérifier le bien et vous libère du contrat s'il est sec.

De même, vous pouvez être de faire une offre sur une maison en particulier parce qu'il a des terres supplémentaires qui vous pensez que vous pouvez subdiviser. Cependant, vous avez besoin de vérifier auprès de votre comté pour voir si la subdivision est possible.

Dans de tels cas, vous pouvez identifier clairement les «inconnues à risque» et légitimement insérer une urgence se donner une chance de se produire en outre preuve de diligence raisonnable avant de s'engager à acheter la propriété. Et un vendeur raisonnable devrait être en mesure de comprendre.

Les belettes légitimes?

Veillez à ne pas confondre une urgence légitime tel que ceux utilisés dans ces exemples avec une «clause de la belette." La différence réside dans l'intention. Une éventualité légitime a l'intention de vous fournir avec le temps nécessaire pour effectuer d'autres due diligence sur votre clapet maison, souvent sur un aspect particulier d'une propriété. Une «clause de la belette" sert vraiment que pour vous acheter le temps de commercialiser la propriété et de fournir une sortie si vous ne pouvez pas gros il.

En outre, même si une telle éventualité comme «objet d'une inspection par mon partenaire» peut être authentique, une fois que vous apprendre à inspecter "flip" des propriétés et des réparations estimation, vous n'aurez pas besoin de telles clauses. En fait, comme un investisseur avisé, vous ne voulez pas de les inclure. Pourquoi? Parce que, dans de nombreux cas, vous serez l'achat de propriétés par les banques et autres institutions qui seront presque toujours rejettent des offres avec des clauses ambiguës, après avoir été brûlé par les si souvent dans le passé.

Avec vendeurs privés, il est vrai que vous pouvez souvent s'en tirer avec de telles clauses. Mais même ainsi, je dis laisser les clauses ambiguës sur. Si vous avez pris le temps de vous renseigner, ils sont tout simplement pas nécessaire. Au lieu de cela, assurez-forts offres avec autant de "marge de manoeuvre" pour vous-même peu que possible, et vous aurez une meilleure chance de faire traite plus et mieux dans le long terme.

Et dans le temps rare où vous n'avez pas besoin d'exercer votre «contingence financement" pour quitter la maison un accord de conférence, je vous recommande l'acquisition d'une lettre du prêteur le plus tôt possible et en demandant un communiqué de votre vendeur le plus tôt possible dans le processus.

Ne pas attendre la dernière minute. Si vous gérer la situation correctement, vous pouvez même être en mesure d'utiliser la lettre de négocier une meilleure entente avec le vendeur et toujours se contenter à l'heure, mais pour un prix encore meilleur.

Les Vendeurs Raison Faites-vous si bouleversé Vous

La raison que les vendeurs sont souvent bouleversé (et à juste titre) est que "Weasley" acheteurs attendre le jour avant la colonisation de vider les mauvaises nouvelles sur eux et sortir de l'affaire, et le vendeur est laissé dans le pétrin. Donc, si vous n'allez pas être en mesure de conclure une affaire, que les vendeurs savent que dès que vous le faites.

En résumé, quand je signer un accord pour acheter une propriété, il est dit clairement que Stephen Cook s'engage à acheter la propriété, et je fais tous les efforts à la hauteur de mon accord à chaque fois, si j'avais prévu de gros de la propriété ou non.

Et vous devriez en faire. Si vous envisagez de retourner une maison à quelqu'un d'autre, mais ne peut pas, puis achetez-le! Ne laissez pas la peur dégrader vos mœurs. Vous avez une leçon à apprendre, afin de l'embrasser. Il ya certainement des choses bien pires dans le monde que de détenir un bien pendant un certain temps ou de fixation et de détail d'une maison pour un bénéfice.

Oui, je l'ai dit lucratif. Vous avez acheté la propriété pas cher, donc si vous choisissez une cure de désintoxication de la propriété, vous ferez de l'argent, en dépit de vos erreurs, et d'ajouter une autre compétence à votre coffre à outils pour démarrer.

N'est-ce pas une entreprise merveilleuse?...