Résidences secondaires - Avantages fiscaux et les pièges potentiels fiscaux

Beaucoup de gens achètent une résidence secondaire. Ils pourraient le faire d'avoir une maison de vacances avec la possibilité de le vendre à un gain substantiel à l'avenir. Une autre raison les gens achètent une résidence secondaire est de l'utiliser à l'avenir comme une résidence principale, peut-être à la retraite. Ils préféreront peut-être acheter la résidence secondaire dès maintenant pour éviter la possibilité d'avoir à payer beaucoup plus pour elle dans l'avenir.

Quels sont les avantages fiscaux et les pièges fiscaux potentiels dans l'achat d'une résidence secondaire? Le premier avantage est que les taxes foncières sur une résidence secondaire sont déductibles comme une déduction détaillée. Toutefois, un écueil potentiel existe si le contribuable est assujetti à l'impôt minimum de remplacement (IMR). Réel taxes foncières ne sont pas déductibles aux fins de l'IMR.

L'intérêt hypothécaire est déductible comme déduction détaillé sur les prêts hypothécaires jusqu'à un maximum de 1.000.000 $ sur les prêts utilisés pour acquérir, construire ou améliorer substantiellement la résidence principale du contribuable et le second par le contribuable à domicile admissible. Un refinancement de la dette d'acquisition est considérée comme une dette d'acquisition dans la mesure où elle ne dépasse pas le solde avant le refinancement.

Un autre avantage fiscal pour la possession d'une résidence secondaire, c'est que le contribuable peut déduire les intérêts sur la maison-équité des prêts allant jusqu'à un montant de prêt maximum de 100.000 $. Un prêt à la l'équité est considérée comme une dette d'acquisition, si le contribuable utilise pour apporter une amélioration substantielle de la résidence principale ou résidence secondaire. Les prêts peuvent être garantis par la résidence principale et / ou la deuxième maison. Pour des raisons fiscales, un prêt immobilier sur fonds propres comprend l'excédent de la balance d'un prêt d'acquisition refinancée sur le solde avant le refinancement à moins que le contribuable utilise l'excédent pour faire une amélioration substantielle de la maison.

Une taxe écueil est que l'intérêt sur un prêt à domicile d'équité n'est généralement pas déductibles aux fins de l'IMR. Une exception s'applique si le contribuable utilise les fonds du prêt du prêt à apporter une amélioration substantielle de la propriété.

Si un contribuable loue une résidence secondaire à un locataire pendant 14 jours ou moins pendant l'année, les loyers ne sont pas imposables. Le contribuable peut déduire ces taxes foncières. Le contribuable peut déduire les intérêts hypothécaires qualifiée aussi longtemps que le contribuable a utilisé la deuxième maison à des fins personnelles pour un certain nombre de jours qui dépasse les plus de 14 jours ou 10 pour cent du nombre de jours que le contribuable a loué la maison à un locataire à un Location équitable. Si le contribuable ne respecte pas ce critère, la deuxième maison pourrait être considéré comme un bien locatif.

Une taxe écueil potentiel sur une deuxième maison, c'est que tout gain sur la vente d'une maison qui n'est pas la résidence principale du contribuable est imposable. Il serait imposable à titre de gain en capital parce que un atout utilisation personnelle comme un second foyer est un atout capital.

L'exclusion de gagner jusqu'à 250.000 dollars (500.000 $ sur une déclaration conjointe) sur la vente de la maison du contribuable ne s'applique qu'à la vente d'une maison que ce que le contribuable était propriétaire et utilisée comme résidence principale du contribuable pour au moins deux des cinq années précédant sa vente. Un contribuable peut avoir qu'une seule résidence principale à la fois.

Un contribuable pourrait vendre la maison principale et d'exclure le gain jusqu'à la limite et ensuite passer dans la deuxième maison et l'utiliser comme une résidence principale pour au moins deux des cinq ans avant que le contribuable qu'il vend. En agissant ainsi, le contribuable peut utiliser l'exclusion de la fourniture d'un gain sur les deux maisons. Le potentiel d'exclure le gain sur la vente de deux maisons à la limite en utilisant cette stratégie est un avantage fiscal important.

Une autre taxe écueil potentiel de posséder une résidence secondaire, c'est que toute perte sur la vente d'une maison utilisée comme résidence du contribuable, que ce soit en résidence principale ou comme une deuxième maison, n'est pas déductible parce que la perte se trouve sur la vente d'un actif utilisé à des fins personnelles.

Un individu devrait considérer de nombreux facteurs avant d'acheter une résidence secondaire, comme le coût, la commodité et le gain potentiel. Les avantages fiscaux et les pièges fiscaux potentiels sont d'autres facteurs clés à considérer avant d'acheter une résidence secondaire....