Acheter les immeubles d'appartements à but lucratif dans presque n'importe quel Economie - Building Owners Appartement

Les trois facteurs qui contribuent à la rentabilité d'un investissement immeuble sont les suivantes:

1. Amortissement - Le paiement du solde du prêt au cours du temps
2. Appréciation - L'augmentation de la valeur de l'immobilier au fil du temps
3. Effet de levier - Contrôle d'un investissement de grande valeur avec relativement peu d'argent

En règle générale, l'acheteur première fois appartement s'approcher de son nouveau véhicule d'investissement à l'aide d'une analyse qui ne prend en considération les un ou deux premières années de la propriété. C'est une erreur car il ne reflète pas le fait que les immeubles d'appartements verrez un meilleur taux de rendement que le temps des augmentations de la propriété.

Déterminer les retours sur investissement ou ROI pour l'immeuble doit d'abord inclure une analyse qui couvre au moins les cinq premières années de la propriété.

Sauf l'investisseur prévoit d'améliorer rapidement la propriété et rapidement le vendre pour un bénéfice, il est beaucoup plus bénéfique et réaliste de faire une analyse économique de la propriété qui encapsule les cinq premières années de la propriété parce que, comme on le verra, les avantages financiers de la propriété immeuble augmenter de façon exponentielle au fil du temps.

Pour un exemple réaliste, nous allons supposer que nous sommes l'achat d'un immeuble d'appartements 500,000.00 $.

Nous allons hypothéquer la propriété avec un 25 ans, prêt à taux fixe commercial à un taux d'intérêt de 7,0%.

Le montant du prêt hypothécaire est 400,000.00 $.

Le revenu net d'exploitation est 47,000.00 $.

Nous avons aussi vont figurer dans environ $ 12,000.00 pour les frais de clôture, y compris les évaluations et les frais bancaires.

Le versement hypothécaire annuel y compris le principal et l'intérêt est égal à 33,925.44 $.

Maintenant, faites un peu de maths:

Bénéfice d'exploitation net 47,000.00 $

- Paiements de prêts $ 33,925.44

Flux de trésorerie = 13,074.56 $

Cela signifie que le flux de trésorerie totale sur la propriété est égale à 13,074.56 $. Nous avons eu un investissement total de 112,000.00 $ devant. Notre première année de trésorerie annuel sur la trésorerie de retour est égal à exactement 12%. Ce n'est pas trop mauvaise pour la première année de tout investissement.

Maintenant, regardons pour voir ce qui se passe au bout de cinq ans. Nous supposons que la valeur de l'immeuble multifamilial, le revenu net d'exploitation et les dépenses ont augmenté à un taux moyen de 3% par an. Au fil du temps, 3% est un chiffre prudent de supposer.

Voici les chiffres bruts pour l'année 5
(Solde du prêt actuel: 479,658.00 $
Le bénéfice d'exploitation net: 54,485.88 $).

Flux de trésorerie: 20,560.44 $
Retour sur investissement à Année 5: 18%

Valeur de la propriété: 579,636.04 $
Retour sur investissement à Année 5: 14%

Montant du prêt remboursé (amortissement): 29,342.00 $
Retour sur investissement à Année 5: 5%

Totale retour annuel sur investissement à l'année 5 = 37%

En cinq ans de la NOI a augmenté, passant de 47,000.00 $ à 54,485.88 $. Notre retour a augmenté de 12% à 18%. Mais cela ne veut pas prendre en considération les retours que nous avons tirés de l'appréciation de la valeur de la propriété et le montant du paiement du prêt qui a servi à payer hors principal. Nous avons acquis une somme additionnelle de 79,636.04 en valeur des capitaux propres attribuable à l'appréciation des biens et une somme additionnelle de 29,341.00 en valeur en raison de la principale étant payé sur le prêt.

Le levier financier a fait cela a rendu ce retour possible énorme. Rappelez-vous, ces chiffres sont basés sur le fait que l'investisseur est une commande d'un immeuble d'appartements 500,000.00 $ avec un investissement total de 112,000.00 $

Un investisseur peut effectuer ce calcul sur tout investissement immeuble qu'il ou elle étudie à estimer ce que les rendements seront au cours des cinq prochaines années. En utilisant l'exemple ci-dessus, il devrait être évident que, même dans une économie qui connaît une tour vers le bas, l'investisseur appartement intelligent peut réaliser de bons rendements.